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Immobilienfinanzierung: Die zehn wichtigsten Tipps

Immobilienfinanzierung: Die zehn wichtigsten Tipps

Für die wasserdichte Finanzierung der eigenen vier Wände gilt es zahlreiche Aspekte zu beachten. Diese zehn Tipps vom Experten helfen Immobilienkäufern, alles richtig zu machen.

Der Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Damit die eigenen vier Wände nicht zu einem finanziellen Abenteuer werden, sollten die künftigen Eigentümer sorgsam planen. „Aus der Praxis kennen wir die häufigsten Fehler von Käufern und Bauherren bei der Finanzierung“, sagt Andrej Surenkov.

Der Experte gibt die wichtigsten Tipps für die richtige Finanzplanung:

1. Finanziellen Spielraum kalkulieren: Bauherren, die heute ihr Darlehen zum Niedrigzins abschließen, müssen damit rechnen, dass nach dem Ablauf der Zinsbindung der Anschlusskredit teurer wird. „Bei der Kalkulation sollten sie ausschließlich Einkünfte berücksichtigen, die dauerhaft sind“, rät Herr Surenkov. „Darüber hinaus sollten noch Reserven für das Auto, eventuelle Reparaturen am Haus, für Urlaub und Hobbys übrig bleiben.“

2. Eigenleistungen richtig einschätzen: Wer beim Bau seines Eigenheims mithelfen will, um Geld zu sparen, braucht viel Zeit. „Ein Häuslebauer sollte vorab klären, ob er eine solche Arbeitsleistung neben seinem Hauptjob erbringen kann.“

3. Kaufnebenkosten berücksichtigen: Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie Nebenkosten an. „Die Rechnungen von Makler, Notar, Grundbuchamt und Finanzamt können sich auf bis zu 15 Prozent des Objektpreises addieren“, erklärt Herr Surenkov. Sein Tipp: „Die Maklercourtage ist mitunter innerhalb gewisser Grenzen verhandelbar – oder aber Käufer und Verkäufer teilen sich diese Kosten.“

4. Extras einplanen: „Der vereinbarte ‚Festpreis‘ für die Immobilie umfasst meist nur eine Standardausstattung. Für Extras müssen Bauherren deutlich tiefer in die Tasche greifen. Auch die Kosten für die Erschließung des Grundstücks können hinzu kommen“ , so Herr Surenkov. Bei einem bestehenden Objekt sollte der Käufer kalkulieren, was er noch vor dem Einzug in die Immobilie investieren muss.

5. Geeigneten Vertrag wählen: Manche Institute berechnen Schutzgebühren und andere Nebenkosten. „Auch auf die Höhe und Fälligkeit von Bereitstellungszinsen sollten Häuslebauer achten“, erklärt Herr Surenkov. Diese müssen sie zahlen, wenn die Bank das Darlehen zur Verfügung stellt, der Darlehensnehmer es aber zum vereinbarten Zeitpunkt nicht oder nicht vollständig abruft – etwa, weil das Objekt noch nicht fertiggestellt ist.

6. Risiken absichern: „Statt teurer, Rundum-sorglos-Policen‘ ist eine Absicherung im Krankheitsfall empfehlenswert, ebenso eine Berufsunfähigkeitsversicherung sowie eine Risikolebensversicherung als Hinterbliebenenschutz“, rät Herr Surenkov. Darüber hinaus sollte der Immobilienkäufer eine Hausrat- sowie eine Haftpflichtversicherung in ausreichender Höhe haben.

7. Richtig tilgen: Je tiefer das Zinsniveau, desto länger dauert es, bis ein Immobilienkäufer sein Annuitätendarlehen zurückgezahlt hat. „Bei niedrigen Zinsen sollte er daher eine höhere anfängliche Tilgungsrate wählen, zum Beispiel zwei oder drei Prozent der Kreditsumme im Jahr“, empfiehlt Herr Surenkov.

8. Zinstief nutzen: „Zumindest bei der Erstfinanzierung sollte der Bankkunde die derzeit sehr günstigen Zinsen für mindestens zehn, besser 15 Jahre festschreiben lassen. Dies reduziert sein Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung“, erklärt Herr Surenkov. Zehn Jahre nach der Vollauszahlung hat er u¨brigens ein Ku¨ndigungsrecht (BGB § 489, Ku¨ndigungsfrist: sechs Monate), auch wenn er einen Darlehensvertrag mit längerer Zinsbindung abgeschlossen hat.

9. Auf Sondertilgungen achten: Der Kreditnehmer sollte sicherstellen, dass er die Möglichkeit zu kostenfreien Sondertilgungen während der Laufzeit hat. „Zudem sollte er die Tilgungshöhe variieren können. Falls sich seine wirtschaftlichen Verhältnisse verschlechtern, kann er die Ratenhöhe verringern“, sagt Herr Surenkov.

10. Rücklagen bilden: Bei Neubauten fallen oft nach zehn bis 15 Jahren die ersten größeren Reparaturen an. „Immobilienbesitzer sollten am besten während der ersten zehn Jahre Rücklagen bilden, in denen normalerweise keine aufwändigen Reparaturen notwendig sind.“

Für eine wasserdichte Finanzierung gibt es eine Vielzahl wichtiger Aspekte zu beachten. Wenn Sie sicher gehen möchten, bei Ihrem Immobilienkauf alles richtig zu machen, wenden Sie sich für eine unverbindliche Beratung an unser Heimherz Team.

Zinstief: Billiges Baugeld

Zinstief: Billiges Baugeld

Wie Immobilienkäufer, Bausparer und Anschlussfinanzierer jetzt von den günstigen Konditionen profitieren, erklärt Andrej Surenkov, ein Partner der ING-DiBa.

Baugeld ist derzeit so günstig wie selten zuvor. Das ist der angenehme Nebeneffekt der anhaltenden Turbulenzen rund um den Euro:

Die Zinsen am deutschen Anleihemarkt sinken und damit auch die Zinsen für Baudarlehen.

Bauherren und Immobilienkäufer finden derzeit Traumkonditionen vor“,
sagt Andrej Surenkov von Heimherz GmbH.

Bei einer zehnjährigen Zinsfestschreibung und einem Darlehensbetrag von über 100.000 Euro müssen sie bei vielen Banken nur noch mit einem Effektivzins von etwas über drei Prozent pro Jahr rechnen.

So nutzen Verbraucher je nach Ausgangssituation die aktuelle Zinssituation optimal:
Neufinanzierer: Schneller schuldenfrei

Häuslebauer und Immobilienkäufer bekommen ihr Darlehen heute wesentlich günstiger als vor wenigen Monaten.
Den gewonnenen finanziellen Spielraum sollten Finanzierer jedoch nicht zum Kauf einer teureren Immobilie nutzen. Besser ist es, das Geld in eine höhere und damit schnellere Tilgung zu investieren“, rät Herr Surenkov.
Schließlich kann niemand vorhersagen, wie sich die Baugeldzinsen in den kommenden zehn Jahren entwickeln werden. Im schlechtesten Fall müssen Immobilienkäufer später eine hohe Restschuld zu ungünstigen Konditionen abzahlen.
Außerdem ist es sinnvoll, sich die aktuellen günstigen Konditionen langfristig zu sichern, zum Beispiel für 15 Jahre. Das bringt eine hohe Kalkulationssicherheit“, so Herr Surenkov.

Was tun mit einem Bausparvertrag?

Immobilienkäufer mit einem Bausparvertrag stellen sich heute oft die Frage, ob sich die
Sparbemühungen überhaupt gelohnt haben. Andrej Surenkov:
Verfügen Bausparer über einen zuteilungsreifen Vertrag, sollten sie auf jeden Fall die Konditionen des Bauspardarlehens mit den Zinsen für ein klassisches Hypothekendarlehen der Banken mit gleicher Beleihungshöhe vergleichen.“ Im aktuellen Zinstief können Bankangebote günstiger sein.
In diesem Fall sollten Immobilienfinanzierer auf das Bauspardarlehen verzichten, sich das angesparte Vertragsguthaben auszahlen lassen und als Eigenmittel einbringen.

Positiver Nebeneffekt: Mitunter erhält der Immobilienkäufer von seiner Bausparkasse
deutlich mehr Geld überwiesen als erwartet. Je nach Bauspartarif winken beim Darlehensverzicht sogar rückwirkend höhere Sparzinsen und manchmal bekommt er bereits bezahlte Abschlussgebühren komplett erstattet.
Über die fehlende Summe schließt er dann ein günstiges Hypothekendarlehen ab.

Wechseln für den günstigen Anschluss

Auch Anschlussfinanzierer zahlen künftig weniger Zinsen an ihre Bank.

Sie können häufig noch mehr sparen, wenn sie nicht bei ihrem derzeit finanzierenden Geldinstitut bleiben, sondern wechseln“, sagt Herr Surenkov.
Sein Tipp: „Wer etwa vier Monate vor Ende der laufenden Zinsbindung mehrere Angebote mit identischen Eckdaten einholt, kann oft einen günstigeren Anschlussfinanzierer finden. Nicht selten lassen sich so ein paar Tausend Euro Zinsen sparen.“ Steht die Anschlussfinanzierung erst in ein paar Jahren an, sollten Immobilienbesitzer den Abschluss eines Baudarlehens „auf Vorrat“, ein Forward-Darlehen, prüfen. Das ist bis zu vier Jahre vor der fälligen Anschlussfinanzierung möglich – je nach Anbieter.

Der Kunde sichert sich damit schon heute das derzeit sehr niedrige Zinsniveau. Allerdings zahlt er für das Darlehen auf Vorrat einen Aufschlag auf den aktuellen Zins“, erklärt Herr Surenkov.
Dieser liegt zurzeit in der Regel zwischen 0,02 und 0,04 Prozentpunkten für jeden Monat der Restlaufzeit des laufenden Baudarlehens.
Wenn Sie erfahren möchten, wie Sie die derzeit günstigen Baugeldzinsen für einen Immobilienkauf oder eine Anschlussfinanzierung optimal nutzen können, lassen Sie sich beraten. Kontaktieren Sie Ihr Heimherz Team für eine unverbindliche und kostenlose Beratung.

So sparen Bauherren Geld, Zeit und Nerven

So sparen Bauherren Geld, Zeit und Nerven

Wer ein Haus bauen möchte, sollte auf Expertenrat setzen. So kann er Baumängeln und Finanzproblemen vorbeugen.
Die Baustelle, auf der nie etwas schief läuft, muss erst noch erfunden werden. Wer einmal ein Haus gebaut hat, kann diese Weisheit vermutlich unterschreiben. Gravierende Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, Probleme mit der Dacheindeckung oder sogar Risse in den Wänden kosten Bauherren Nerven und oft auch viel Geld.

Auf jede in Deutschland fertiggestellte Immobilie entfallen für Nachbesserungen laut einer Dekra-Studie im Schnitt Kosten von über 10.000 Euro.

Müssen Gutachter und Rechtsanwälte bemüht werden, treibt das die Kosten zusätzlich in die Höhe.

Selbst wenn die Mängel noch im Rahmen der Gewährleistung auf Kosten des Bauunternehmens beseitigt werden, hat der Hausbesitzer viel Ärger und einen hohen Zeitaufwand. „Um ihr Projekt so reibungslos wie möglich über die Bühne zu bringen, sollten sich Bauherren lange vor dem ersten Spatenstich überlegen, wo sie auf die Unterstützung von Experten setzen“, rät Andrej Surenkov von Heimherz GmbH.

Unerlässlich ist es etwa, die Bau- und Leistungsbeschreibung der Baufirma auf Herz und Nieren zu prüfen.
Sie sollte möglichst präzise Angaben darüber enthalten, welche Ausstattungen und Produktqualitäten der Anbieter zu welchem Preis liefern muss. Wer sich nicht zutraut, die Details selbst zu beurteilen, kann einen unabhängigen Fachmann zu Rate ziehen. Er vermag einzuschätzen, ob die verwendeten Materialien und Verfahren geeignet sind.

Besser beraten von Anfang an

Über die gesamte Bauphase hinweg sollte der zukünftige Eigentümer
den Handwerkern regelmäßig auf die Finger schauen.

Stellt er fest, dass die Arbeiten nicht mit der Bau- und Leistungsbeschreibung übereinstimmen, sollte er den Kritikpunkt sofort ansprechen, dokumentieren und vom Baupartner gegenzeichnen lassen.

Fotos über den Pfusch können wichtige Beweismittel sein.

Fehlen dem Häuslebauer Zeit oder Know-how, um die Kontrollen selbst zu übernehmen, hilft auch hier ein Experte. TÜV und DEKRA etwa bieten Privatkunden ein „Baucontrolling“ an. Die Kosten für den Fachmann richten sich nach Umfang und Dauer seines Services. Soll der Experte den gesamten Prozess begleiten, schlägt sein Honorar mit 1 bis 1,5 Prozent der Bausumme zu Buche.

Spätestens zur Abnahme der fertigen Immobilie sollte der Bauherr allerdings einen unabhängigen Fachmann einschalten. Denn der erkennt auch versteckte Mängel, die Laien verborgen bleiben.

In einem weiteren Punkt sollten Bauherren von vornherein auf Expertenwissen setzen: bei der Finanzierung.

Ein Bau-finanzierungsexperte lotet gemeinsam mit dem Kunden den Finanzierungsrahmen aus. Und er kann ihm zu den günstigsten Konditionen am Markt verhelfen“, sagt Andrej Surenkov.